后市潜力巨大

　　同策咨询研究中心提供的数据显示，从2010年至2013年上半年，“大虹桥”覆盖板块商品住宅价格小幅上扬，但上涨幅度并不是特别明显，区域内商品住宅均价在18000-23000元/平方米之间波动。

　　张宏伟认为，由于“大虹桥”概念涉及范围比较广，所以区域内的房价差异相对较大，加上成交项目偏刚需的原因，总体上拉低了整个区域内的成交均价。
　 某机构分析师杨晨青指出，短期内区域房价涨幅平稳是受整体市场宏观调控的影响，加上“大虹桥”概念已经经过几轮热炒，后续在调控背景下的增值能力有限。区域未来还将经历较长时间的发展，所以未来短期内不会出现房价较大幅度的上涨，但板块未来潜力巨大。

　　土地

　　高比例商业迫住宅用地“逆袭”

　　近期，大虹桥连续推出7幅地块，起始出让金额高达107.51亿元。至此，自2010年以来，大虹桥区域土地出让金额已达到653亿元。值得注意的是，从其土地性质来看，高占比的商业用地反而进一步凸显了宅地的稀缺性，专家预计，未来房地产企业对大虹桥板块内住宅用地的争夺将更加激烈。

　　地王扎堆

　　据统计，截至2013年6月30日，大虹桥区域共计出让经营性用地53幅，出让总面积达到219万平方米，出让总金额达到653亿元人民币，并数次刷新上海地王纪录。

　　截至目前成交总价最高的为2013年6月13日绿地集团联合福建泰坤贸易有限公司竞得的青浦区徐泾镇会展中心3商办地块（02-01），该地块成交总价达到47.21亿元，一举刷新2011年以来上海总价地王纪录。

　　除此之外，2013年5月20日被北京福润天成房地产开发有限公司拿得的长宁区新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01商办地块，同样为2013年上海曾经的总价地王，该地块成交总价达到46亿元。

　　“这主要得益于虹桥未来巨大的发展潜力。”陆道集团总裁谭启钰表示，虹桥商务区目前是世界级的交通枢纽，加上政府规划层面的推动，未来该区域投资、工作和商务的氛围将不断提升。在会展中心运营以后，大虹桥对办公、酒店的需求非常巨大。开发商正是发现了此种机遇才纷纷加大在该区域的拿地投入。

　　“双高”聚集

　　目前，大虹桥板块已经吸引了万科、招商、瑞安、龙湖等数十家一线房企入驻，巨大的区域价值令地产公司敢于高溢价拿地。

　　6 月8日上午，虹桥商务区北片区08号商住办地块率先开标，上海新长宁（集团）有限公司以16.3亿元的报价成功竞得了这幅地块，溢价率达到62%。当天下午，富力地产旗下的上海极富房地产有限公司经过一番激烈争夺，又拿下了虹桥商务区北片区06号住办地块，成交总价20.55亿元，溢价率达到了更高的 71%。

　　事实上，房企高溢价拿地，大虹桥楼板价被进一步推动。据统计，虹桥商务区2010年平均楼板价为12491元/平方米，2013年时达到了15293元/平方米，上涨幅度达到22%。

　　以虹桥商务区北片区为例，去年8月1日，同样作为商住办用途，北片区首幅包含住宅用途的地块——北片区11号地块由万科以20.32亿元的底价竞得，折合楼板价约为11395元/平方米。如今不到一年时间，北片区商住地块的成交楼板价已经上升到19000元/平方米左右，涨幅达到67.5%~71.3%。

　　汉宇地产董事总经理施宏叡指出，在当下房企转型布局商业地产的环境下，虹桥商务区已经成为兵家必争之地，甚至出现同一地块大幅提价的情况。

　　6月13日，去年曾中止出让的徐泾镇会展中心3地块（02-01）重新在上海土地市场挂牌，起始价从2012年2月份的13.68亿元飙升至44.23亿元，一年之后，该地块升值223%。

　　宅地稀缺

　　值得一提的是，从大虹桥成交的土地情况来看，商业用地占比巨大，高比重的商业用地反而使得该区域的宅地日显稀缺，激发了住宅用地的升值潜力。

　　今年，虹桥商务区推出的两幅含有住宅性质的地块均出现高溢价，其中，06号地块被上海极富房地产开发有限公司以20.55亿元竞得，折合楼板价18818元 /平方米，溢价率为71%；08号地块则被上海新长宁（集团）有限公司以16.3亿元竞得，折合楼板价19246元/平方米，溢价率为62.3%。

　　同策研究部总监张宏伟指出，整个大虹桥板块内商办和住宅建设用地的比例并不平衡，以虹桥商务区为例，其住宅用地仅占6%，这样的比例决定了住宅用地的稀缺价值。未来虹桥区域巨大的人口导入以及强大的交通枢纽优势决定了该区域未来庞大的住宅需求。

　　招商地产高级研究员张丽表示，目前虹桥商务区核心区500万平方米的商务体量，加上周边功能区扩展区，整个商务体量大于6200万平方米，其规划面积和体量未来都要超过陆家嘴。因此必然会形成大量的就业需求，加上该区域拥有世界级会展中心、分享二号线延伸段交通便利，因此区域未来的发展，特别是住宅市场发展潜力非常大。

　　分析师指出，虹桥商务区土地的出让方式或许为其他郊区新城提供一个范本：商业用地先行，吸引投资和人气，随后规划住宅用地，在具有一定人口规模的基础上发展住宅产业，形成郊区新城建设的良性循环。

　　

　　项目

　　虹桥新地中心：引领商办项目升级换代

　　新地集团商用事业部总经理王锴回忆道，早期公司一直希望能在上海这样的一线城市开发商业项目，之前也考察了包括静安区、新天地等上海核心区域，但发现此类区域的发展已经饱和。而虹桥商务区则不同，政府对虹桥的规划已经站在了一个很高的起点上，决定了其未来上海城市商务核心的地位，同时，对于企业而言，这块新兴开发的片区能够产生更多的溢价空间，这也是早期新地入驻虹桥板块的原因。

　　在王锴看来，大虹桥板块将是产品类别极其丰富的区域，他告诉记者，从居住环境来看，虹桥商务区所辐射的区域包括嘉定、闵行，有大量住宅产品，企业不用担心员工居住问题，同时，虹桥区域同样有不少高端住宅产品，公司各个层面的人都能够得到居住方面的满足。而办公楼方面，虽然万科、瑞安推出的都是持有型物业，但新地方面也延续了集团的高端办公楼产品——虹桥新地中心，且彼此定位不同，目标客群也有所区分。

　　“从产品品质来看，虹桥区域必然会有一次上海商办产品的升级换代。”王锴认为，从板块内的项目规划来看，虹桥新地中心将凭借福斯特建筑事务所的优秀设计，在绿化、户型结构、外立面设计等诸多方面都会是目前上海商办市场中顶尖的产品。

　　上海宝业中心：商业项目突围需具备主题性

　　在宝业集团副总王炯看来，大虹桥开发区已经吸引了包括万科、龙湖、三湘等品牌房企入驻。在这些地产公司的共同作用下，未来虹桥片区势必会成为上海最大的商务中心。此外，宝业作为浙江企业，充分意识到大虹桥的开发能够辐射整个长三角地区，尤其是会展中心的建设对江浙企业已然产生巨大的吸引力，这也是宝业选择进驻虹桥板块的主要原因。

　　对于虹桥未来发展情况，王炯认为，2015年虹桥商务区一期将基本竣工，由于供应体量十分庞大，到时在虹桥进行大体量开发的房企将面临较为激烈的竞争环境，尤其是商办项目，可能难以在短期内获得快速消化和出租，这就要求房地产企业做好资金难以快速周转的准备。同时，王炯强调，商办项目想要在虹桥片区脱颖而出需要从项目本身入手，强调其主题性，“毕竟就目前而言，大虹桥仍处于前期开发过程，只有具备较强主题性的商业项目才能引来人流，形成商业氛围。”

　　虹桥绿谷:定位世界级总部集聚地

　　上海众合地产开发有限公司总经理龙革表示，虹桥商务区核心区的区位价值极为突出。基于这样的判断，绿谷项目的投资商——上海虹桥商务区投资置业有限公司（申虹集团全资子公司）、上海地产（集团）有限公司、上海现代建筑设计（集团）有限公司三家国资企业投身于虹桥商务区的开发建设。

　　公司开发的虹桥绿谷项目占地近9万平方米，总体量逾52万平方米，由申长路分为东西两个街区。其中将于2014年上半年竣工的绿谷东区定位为总部街区，拟为入驻企业量身打造纯粹的总部办公环境，并为其总部办公搭配相应的商业配套。而绿谷西区则定位为环球风尚街区，由五星级酒店、总部式办公、SOHO办公、高端商业等组成，为商务菁英打造 “白+黑”、“5+2”、“晴+雨”等全天候无休的商务办公、休闲娱乐一站式街区。

　　龙革表示，通过其他相邻项目开发商的定位来看，未来虹桥商务区将发展成为以总部经济为核心，会展经济、高端商业为两翼的新型总部型商务区。