这里的马路有点像老黄浦

    世博园和虹桥商务区，是当下上海最受关注的两个开发地块。

　　商务区也要有人情味

　　从卢浦大桥往下看，浦江两岸，塔吊林立。路过虹桥枢纽，飞机、高铁、轨交交织成的上海最重要“门户”边上，建设同样热火朝天。

　　“夕阳西下，这里未必能看到摩天楼群勾勒的天际线，但能感受人群流连忘返的人情味。”虹桥商务区规划人员对记者说。

　　世博园建设者也描绘了相似场景：楼不会很高，入驻的是央企、跨国企业总部，外形却类似小高层住宅小区，园区像街坊，出入似友邻。

　　上海世博会后，人们对城市的理解有了变化。这对后世博时代的重点区域开发思路，形成了深刻影响。“以人为本”被提到了前所未有的高度，人是商务区的主角，商务区也要有人情味。

　　不飙高音的凝固音乐

　　“街坊小尺度”，虹桥商务区高调提出这个理念。街坊尺度控制在150米—200米左右，与之配合的是路网的高密度，步行道间隔在90米—150米之间，消除“遥不可及”的距离感。让商务人士更愿意把这里当作一个社区街坊。规划设计中，虹桥商务区强调对空间形态突出“整体均质”的特点，通过对建筑高度、建筑密度、街巷布局、建筑形态等方面的控制，树立起特征鲜明的地域形象，“都说建筑是凝固的音乐，我们希望这里的乐章韵律协调，却未必要飙高音。”

　　不约而同，后世博地区的规划设计中，“小街坊、高密度、高贴线率”成为核心理念。“未来，这里会有点像老黄浦区的一些街道，比如福州路，建筑贴着街道整整齐齐，街面是连续的，走在街上人会觉得温暖、舒服”，世博后续开发规划者对记者描述未来图景。虽然今后世博园里世界顶尖企业总部云集，但这些企业巨头，只会在50米—100米高、类似小高层居民小区的楼里办公，商务人士身处其中，人与人的距离将变得更近。

　　街区尺度划得小，毛细血管般的步行道密布，再加上楼宇之间的公共花园、人行廊道、屋顶绿化，方便了，通透了，人性化了，楼上的办公族自然愿意走出办公室，像邻里一样共处、交流。

　　企业楼宇间的围墙一拦、大门一关，难免冲淡了“人情味”。世博园后续开发中诞生了“打开门、一盘棋”的概念，目的就是为园区增添“人情味”。后世博地区开发，鼓励各企业地块间破除有形围墙，邻里互动。虹桥商务区在带方案出让土地时就规定，各地块的开发商在建设时，必须将打通楼宇间的公共区域留出来，而且要设计成即使单幢楼宇关闭，公共廊道可以24小时开通。

　　免除“打补丁”的遗憾

　　吃饭难、购物难、办事难，在过去建成的一些商务集聚区，这类问题困扰着上班族们。下班后，他们毫不留恋尽快撤离，留下黑压压的空城。问题背后，是规划时留下的后遗症。当初开发时规划设计太过“纯粹”，商务区就是单纯的办公楼宇，而没有考虑白领们除了办公，还有生活、休闲、交际。因为这些“先天不足”，早期建成的商务区一直在努力“打补丁”，从办公楼宇里挤出边边角角设食堂。但打补丁终究有遗憾，没有足够的空间引入丰富多元的餐饮、娱乐、休闲业态。

　　世博园后续规划中，立志打造商、居、办融合的范例，虹桥商务区开发则强调“多元混合”，商业配套功能的休闲、文化、娱乐等被放在同样重要的位置。

　　新生代商务区的开发，更强调博采世界之长为己所用。比如虹桥商务区就提出要建“4.0版”的商务区。何谓“4.0”？据介绍，1970年前的纽约和芝加哥是“1.0版”，只有单一办公功能；“2.0版”以陆家嘴为代表，办公结合了交通设施；“3.0版”的代表是东京六本木，升级为复合的功能和均衡的环境，商务区内除了办公，有了居住、绿地等。而虹桥的“4.0版”则要打造为功能复合、环境绿色、立体交通和设施智能的“交响乐”。

　　办公的CBD，也是生活所在。这样的期待，正在到来。

为什么都盯住了“地下”

   “至少2层，鼓励3—4层”
　　不约而同地，后世博与虹桥商务区，两个沪上最炙手可热的新开发地区，都把地下空间的开发利用摆在了突出位置。

　　在后世博地区，一场打通地下空间的创新试验在未来中外企业总部云集的AB片区率先进行，地下空间打通，地下层又与轨道交通直接相连，无论行人还是车辆，都能在地下畅行。

　　虹桥商务区核心区3.7平方公里，地下空间开发量达到260万平方米，其中核心区一期的地下空间有150万平方米，这样的强度和规模是空前的，借由每一幢楼的地下层，都可抵达高铁站或机场航站楼。

　　为什么选择向地下延拓，建设 “地下城市”？

　　寸土寸金，高效利用是首要考虑。虹桥商务区管委会有关负责人介绍，由于临近机场区域限高，管委会建议每个地块的地下空间至少开发2层，鼓励3—4层。

　　最难也最具创新的环节

　　重视“地下城市”的开发，也是从既往“空中城市”的遗憾中得到的借鉴。传统的商务区开发，高楼林立，比邻相望，但却互不相连、相通。看看近，走走远，事后“打补丁”不但成本巨大，效果也不理想。

　　如果规划设计之初不作整体规划，就免不了成本高昂的“打补丁”工程。在后世博地块的央企招商启动之前，上海城市规划院就拟定了这片区域“楼宇街坊”式的设计方案：每4—6栋楼宇围成一个“街坊”，每个街坊的地下空间完全打通，地下层又与轨道交通直接相连，“地下的世界远比地上复杂，世博地区的地下空间建设是最难也是最具创新的环节。”

　　同样是未雨绸缪，虹桥商务区从规划建设之初，就强调“地下全连通”。在土地出让合同和招标书中，写入对地下空间开发的明确要求。不管各地块出让给哪家开发商，由于招标伊始的硬规定，商务区内所有楼宇都要预先留出与其他地块、楼宇、设施连通的接口，所有楼宇地下空间的标高统一，便于相连。据介绍，“陆家嘴的许多楼宇其实也都有地下空间，但由于标准不一，连不起来”。

　　告别“看看近，走不到”尴尬

　　据介绍，虹桥商务区各地块的地下空间由开发商自行开发，而地块红线之外公共区域的地下空间，则由政府投资的21条地下通道，将各地块各楼宇打通，形成真正连通的“地下城市”。未来，在地下城里，人们可以步行抵达区域内任何地方，同时也在计划引入一些环保交通工具，可能是环保电车，也可能是电动人行步道，让地下通行更快捷。

　　打通地下空间，又与“高密度”理念相得益彰：园区内楼宇密度高，每栋占地面积小，如果各挖各的地下空间，根本不够用，并且容易形成空间资源的浪费。目前一些商务区，停车难形成怪圈，有的楼宇地下车库一直空空荡荡，有的楼却一位难求，但因为楼宇间隔远、许多楼宇地库还不对外开放，大量停车资源白白浪费，大马路两侧却变成了停车场。全部打通后，地下空间可利用面积大了，浪费少了，多了“共享”功能。

　　“地下城市”，丝毫不输地上。在虹桥商务区公共事务大厦食堂吃饭，工作人员突然问记者：“你觉得这里是地下室吗？”落地玻璃窗外，阳光明媚、绿草如茵，毫无地下室阴暗、湿冷之感。这就是新生代“地下城市”的特点，用现代设计理念和手法，确保地下空间引入自然照明，强调“同质化开发”，即地下和地上楼层的开发规格、质量统一，商业价值也相同。

　　与地下空间大连通相类似，虹桥商务区内各楼宇间还将有连通的 “空中连廊”，开发伊始就设计，同样是给各地块要求的“标配”，同样是统一预留接口，同样是规定统一标高便于连通。楼宇间“看看近，走不到”的尴尬再也不会上演了。

理念进步了，条条框框跟着改

    新开发区域也有“动拆迁”

    打通地下空间、建起楼宇街坊……世博园和虹桥商务区的尝试就好比旧区改造，要盖新楼，首先得“动拆迁”。一般旧区改造拆的是有形的房子，这次要拆的却是条条框框的束缚、思维习惯的定势，以及人们内心深处很难开启的“心门”。

    创新设计过不了审批，是世博园和虹桥商务区规划建设之初，经常碰到的难题。

让“做主”和“负责”对应

    后世博规划建设负责人告诉记者，园区“高密度”和“高贴线率”两个最重要的规划创新，一度都碰过审批的天花板。世博园央企集聚区密度比一般商务区高出一半，每栋楼按规定各自做人防设施拥挤又破坏景观，但人防不到位，民防部门的审批肯定通不过。规划者想到，既然楼宇街坊中地下空间全打通，人防设施为什么不能共享？新的方案随即出炉：在四栋楼地下空间最中央，划出一块方形区域，把每栋楼规定需要的人防设施拼在一起，地面只需开1—2个出入口即可实现共享。在民防部门的支持下，创新方案很快投入实践。

    “高贴线率”则与消防规定相左。消防要求大楼边上要留出足够宽的紧急逃生通道，楼宇贴着道路的设计使得消防通道宽度不够。设计者通过与消防部门共同探讨研究，最终想出借外马路作为消防通道的办法。

    审批“天花板”在虹桥商务区也出现。虹桥商务区核心区要建一个变电站，如果做成标准格式的地上变电站，不仅占用大块空间，而且有外观、环保等一系列问题。虹桥商务区计划把它建为一个地下变电站，这也确实写入了控详规划。然而，与地上变电站相比，地下变电站建设成本大大增加，多出来的成本由谁承担？审批部门为难，超过标准的成本不能批，不符合财政经费支出的规定。

    虹桥商务区的重要设施“三联供”，也曾遭遇尴尬。这个能源管理中心可以提高能源利用效率，节能环保，但前期资金投入大，需要开挖敷设各种管道的“共同沟”。然而按照开发区建设“标配”的“七通一平”，却没有包含这种高级的“三联供”，为此，增加的资金投入怎么批？依据哪一条规定审核？这些都成了绕不开的问题。

    “怎样才能让做主的负得了责，负责的做得了主？”只有机制的创新，才能破解这样的难题。去年至今，世博发展集团、虹桥商务区分别与市政府多个相关职能部门成立联动机制，设计与审批之间减少弯路；管钱和用钱之间渠道理顺……条块之间协力形成，开发创新的效率显著提升。

光靠“老娘舅精神”还不行

    “审批难题并不是最难的。”规划者介绍，随着建设的深入，许多矛盾就不仅仅跟 “规则”有关，更多的纠结出现在利益和心态之上。在规划者看来，解决这些更复杂的矛盾，很多时候需要做“老娘舅”，要拿出居委会调解员一样的耐心与作风。

    虹桥商务区开发中，管委会对整个商务区未来的空间风貌、颜色形态都有相应的要求，“不是要求‘千楼一面’，而是希望大家的设计可以和谐、融洽，整个区域有协调的面貌。”

    可并不是每家企业都是“一条心”。某家企业竞拍到一块土地，打算自建商务楼宇，不久后交出的设计方案，方方正正如同火柴盒，像极了传统的工厂。

    为此，商务区管委会出面协商：是否可以优化一些？

    世博B片区打通地下进程中，原本规划好每栋楼地下都是标准深度，直接和轨交站台保持水平，方便行人通行。可一家企业却根据功能设计，提出再深挖3米的方案。规划方一下子傻了眼：楼与楼距离近，没法用坡道缓解3米落差，这意味着原来可通行的平地，变成了“跳水高台”。照道理，大楼产权属于企业，想怎么挖是业主说了算；可创新的整体规划下，一家人家特立独行，一盘棋就没法下。为此，规划建设方和这家企业一次次沟通，一次次说理，终于说动对方，达成一致。

    “老娘舅要做，可光靠老娘舅精神还不够。”虹桥商务区管委会相关负责人表示，他们已经开始探索建立解决复杂矛盾的治本机制。比如全面推行“带着方案招标”模式，包括技术标和商务标，只有全面符合未来商务区蓝图设想的投标者，才有可能竞得土地，而不全然是“价高者得”。世博后续开发的A片区绿谷项目中，则采用“带着设计招标”的办法，土地出让之前，就把地下空间等作为公共区域整体造好，公共区域“谁来管、怎么管”等制度则写进土地出让的条件，从根本上为创新模式铺平路基。