虹桥商务区的开发思路应吸取国内外著名商务区开发建设的成功经验和失败教训，创新开发思路，坚持统筹规划、混合功能；紧凑高效、密而不挤；滚动开发、组团推进。

　　建设中尤其要妥善处理以下几个关系：一是虹桥商务区与市内其他商务区之间的关系，形成错位发展的格局；二是跨区利益协调问题；三是空港对商务区建设与发展的影响和限制问题，特别是在商务办公和建筑容积率上的限制问题；四是虹桥商务区发展需要重视公交等基础设施和生活配套设施的规划和建设。

　　国际视野下的

　　“二十四字方针”

　　我们课题组研究了当前世界上主要航空枢纽CBD化发展的案例，包括法兰克福空港商务区、阿姆斯特丹空港都市区、巴黎戴高乐空港CBD、美国芝加哥奥黑尔国际机场商务区、慕尼黑机场商务区等航空枢纽综合商务区、马来西亚吉隆坡空港都市区以及东京品川商务区、新横滨站商务区、法兰克福中央车站会展商务中心等地面交通枢纽综合商务区。主要经验有以下几点：

　　第一，重视枢纽机场与周边地区联动规划。航空枢纽商务区的许多功能需要周边地区的支持，周边地区则要充分利用靠近航空枢纽所带来的区位优势。

　　第二，重视航空业务与非航空业务以及交通枢纽功能与其他商务、产业功能的融合发展。从生活服务与零售区、企业总部与会展会议产业等商务活动、到物流、研发、教育与金融部门等。

　　第三，重视交通枢纽的综合开发和多功能开发，国际机场商务区的发展一般遵循“独立开发→机场城市化→空港都市区”的演变规律。

　　第四，重视CBD在不同发展阶段的建设重点，以及政府相应的推进举措。从国际经验来看，CBD的建设都经历了发展起步期、加速期和成熟期三个阶段。在起步期，建设重点一般放在CBD与周边地区的方便连接性；在加速期，CBD的建设重点则转向提升CBD的发展和运营模式；到了成熟期，基础设施建设的完善和提升又成为建设的重点。而且近年来商务区更加重视生态环境和低碳发展的理念。

　　所有商务区都要有一个逐步建设和完善的渐进过程。虹桥商务区当前主要建设27平方公里的核心区，今后还要拓展到核心区域之外的约60平方公里。各类国际商务区的建设过程长的花了上百年时间，短的也用了20年左右。考虑到虹桥商务区的地域范围比国际上的商务区要大，尽管中国的建设速度较快，我们粗略估计，建设虹桥商务区可能需要20年时间。2015年，核心区可初具规模和发挥主要功能，2020年建成；到2030年核心区以外的商务区各类设施和功能可逐步建成。

　　我们提出“统筹规划、混合功能”开发，是希望虹桥商务区能避免如浦东陆家嘴等商务区单一功能规划开发所产生的问题。这些问题如果在规划建设阶段考虑不足，建成后再弥补就比较困难。

　　“紧凑高效，密而不挤”，是因为未来上海有限的土地资源变得越来越稀缺，尽可能实行紧凑型开发不但可以提高土地产出率和提高公共交通设施的规模经济和相关投资回报率，还可以大大提升商业和商务环境。为此，政府规划部门应参照世界各国相关商务区的标准，放宽对商务区的容积率限制。为了做到“密而不挤”，要在高密度开发的同时留出足够的公共空间，尤其是加强地下空间的规划和建设。

　　“滚动开发、组团推进”，是从开发顺序看，应避免在空间上同时开发的范围过大，造成投资过于分散，难以形成规模效应和积聚效应。更可取的做法是在一个较小区域内集中建设，完善基础设施和配套服务，形成气候后再逐步扩展。陆家嘴是一个较成功的案例。相比之下，临港新城建设摊子一下子铺得太大，目前就有人气不足的问题。关于组团推进，我们认为虹桥商务区的长期规划应该包括若干相互联系、相互支持的（主要）功能组团，然后各组团在主要功能主导下实现混合功能，辅助功能为主要功能服务。

　　妥善处理四个重要关系

　　一是虹桥商务区与市内其他商务区之间错位发展。

　　如果浦东陆家嘴是金融中心的平台，那么虹桥商务区就是国际贸易中心的平台。由于虹桥商务区非常贴近交通枢纽，这个特点使它的很多功能与其他商务区有所区别。国际贸易中心平台的建设、会展经济、商务购物这些在商务区都会形成产业组团。除了这些，还要看到虹桥商务区是上海面向长三角制造基地的门户。从物流角度来看虹桥商务区无论公路或铁路交通都非常贴近长三角，其他商务区不具备这样的条件。

　　长三角制造基地是全球最大的制造业基地之一，所以我们提出虹桥商务区在发展现代服务业的同时要和其他商务区区别的重要方面就是多发展一些生产者服务业，尤其是为制造业服务的服务业，比如工业设计。

　　86平方公里能容纳的建设项目还是有限的，有些产业组团功能在虹桥商务区容纳不下，那么就可以放在青浦或其他周边地区来做。比如上海对综合性物流的考虑较少，特别是海铁联运。现在公路和海路的联运较多，集卡对上海的地面交通形成很大压力。今后如能部分地用海铁联运来取代，则可大大减少上海公路交通的压力，也有利于建设低碳城市。上海企业物流的需求也在快速增长，电子商务市场也需要物流来支撑，这些都是与上海贸易中心及航运中心建设结合在一起的。

　　不少人认为虹桥商务区的产业基础比较薄弱。我的看法是不能用过去的眼光来看虹桥商务区。有好的城市基础设施（主要是虹桥交通枢纽）的支持，同时又比较贴近上海市中心城区，如果规划运营得好，有很大发展空间。

　　二是协调跨区利益。

　　由于虹桥商务区的定位，今后它会是国际和国内贸易公司总部集聚的地方，也是相关配套功能发展比较完善的地方。虹桥的空运、铁路会带来巨大的人流量，这里也有可能成为交通枢纽的购物集聚区。整个上海，浦东的确是非常重要，包括金融、航运这些领域的建设。但是从统计的角度来看，上海GDP的重心、人口重心实际还是在浦西。对浦西而言，虹桥商务区应该是上海西部一个非常重要的中心。

　　上海发展服务业，在很多方面需要把上海的发展与它对长三角的服务更好地结合起来。未来上海要在为长三角、长江流域和全国服务中发展自己，因为上海的地域、人口和经济活动都是有限的。既然强调向服务业转型发展，那就是不光为上海服务而是要为更广大的区域服务。从这个角度来看，虹桥商务区有特别的意义，贸易中心也好，其他商务经济活动也好，都应该是面向长三角和全国的。上海还有个特点，上海是全球城市网络的重要节点，是中国和世界各国联系的重要门户、窗口、码头，这个功能也是很重要的。

　　三是空港对商务区建设与发展的影响和限制。

　　现在虹桥商务区核心区域是27平方公里（原来的26平方公里加上国家会展中心1平方公里）。实际上，由于机场、车站等交通枢纽用地，以及铁路、高架路和其他道路占用了相当大的面积，所以真正能用于新开发的面积只有4.7平方公里。当然在核心区的某些区域内，还可进行再规划和再开发。在核心区外的其他地区，还有一个开发强度（开发用地占整个区域面积的百分比）的问题。开发强度不可能达到100%，因为要留出一定的生态空间和农业空间。

　　我们建议，一方面不要把开发强度搞得太高，另一方面对于开发用地来说，我们应该尽量提高容积率（建筑楼面面积与用地面积的百分比）。

　　目前上海虹桥商务区内的开发用地价格已经很高，这为通过交通道路改造腾出地面空间，或者说实现资本对土地的替代，创造了经济可行性。当然，所有这些项目需要一个有远见的城市规划的指导，需要一些创新政策的支持。

　　因为机场跑道和车站铁路线的存在，以及纵横交错的高架路，给商务区造成了比较严重的空间分割。我个人认为在减少分割上可以采取一些措施。比如，有些铁路可以沉到地下去、有些高架路也可以沉到地下或改建到地面。这方面的改建，我感觉政府可以利用市场机制来推动；比如让某企业来承担道路改建项目的成本，通过改建项目腾出地面空间后，这些地面空间可以允许该企业在一定年限内免费或低价开发使用。

　　另外，商务区地下空间的开发，是很重要的。

　　现在核心区第一期项目是170万平方米，安排了80万平方米的地下开发面积。虹桥商务区已经安排了较多的地下空间开发。但我认为地下空间开发的容积率还可以再高一些。日本开发商森大厦株式会社社长森稔曾建议亚洲的巨型城市要建设成立体城市。所谓的“立体城市”是指15倍的容积率，其中地上10倍，地下5倍。在日本，一些商务区已经做到了十几倍的容积率。提高容积率不但可节约土地，还可以大量集聚生产要素。当然，加强地下空间开发需要遵守相关法规和在工程技术上加强安全保障。

　　地下空间开发的规划要加强，不能造完楼后才想到。现在我们的地下空间主要是用在停车方面，今后可以发展其他更多功能。

　　四是商务区发展需重视基础设施和生活配套设施。

　　一个贸易产业组团不能除了贸易功能，其他什么功能都没有，甚至在办公楼的步行距离内找不到吃饭的地方。教育、医疗也是必要的社会生活配套保障，商务区建设可以依托闵行华漕既有国际社区、国际学校、既有品牌的医疗机构集聚来完善生活配套设施。

　　虹桥商务区现在通达市中心比较方便，但是内部互通并不方便。整个虹桥商务区发展起来后人流量会很大，主要依靠私人汽车或其他地面交通的话不但内部交通容易堵而且进出市中心也会堵，也不利于低碳环境的打造。今后一定要有好的快速公共交通将商务区、会展中心和其他功能组团联系起来，地铁会更好一些。

　　香港的公交导向式发展（TOD）的战略值得借鉴。香港百分之七十到百分之八十的楼宇与交通枢纽的距离在500米以内，对于中青年人来说，也就是步行5分钟以内。

　　虹桥商务区的城市建设可以和公交站点有机结合，在公交站点周围进行高密度的开发，保证绝大多数楼宇（包括商业楼宇和住宅楼）离开公交站点的距离比较近，比如在500米、800米之内。超过这个范围之后，可以尽量降低开发密度。

　　政府应该做什么

　　现在虹桥商务区管委会主要起规划和协调功能。维持目前管委会的体制当然也可以，但是协调难度较大，协调成本也会比较高。

　　如果未来上海行政区调整的思路是提倡大区制，那么可以对虹桥商务区所涉及的政区进行适当归并。上海中心城区的财力雄厚，但根据普查数据，过去10年这些城区常住人口普遍出现负增长；上海郊区公共财政和公共服务能力相对较弱，但外来人口主要集聚在郊区。如果按半径方向把中心城区、城郊结合区与郊区合并，有利于实现公共服务均等化水平。如果虹桥商务区相关政区合并，可以解决中心城区财政资源太多、土地资源太少，而郊区财政资源较少、但土地资源较多的问题。大区制有利于未来虹桥商务区的发展。当然这是解决均等化的一种思路，另一种思路是从财政统筹的角度去做。

　　政府应该在商务区的规划建设方面发挥主要作用，为虹桥商务区提供一个国际一流的商务空间环境和制度环境，提升商务区的国际化程度。但是政府要避免过多地干预微观经济活动，同时提倡公私合作，例如在制定基础设施规划和建设方案时，应充分听取企业的意见。