为推进虹桥商务区核心区项目招商和产业发展，尽快形成成熟的商务氛围，围绕世界一流商务区的目标，营造宜人宜商宜居的工作、生活配套环境，在国务院《长江三角洲地区区域规划》、市政府《上海虹桥商务区“十二五”规划》的框架内，基于戴德梁行开展的专项调研和数据分析，制定本行动计划。

    一、基本情况和现状分析

    （一）基本情况

    虹桥商务区位于上海西部，紧邻江浙两省，居长三角城市群的核心位置。目前重点开发东临虹桥综合交通枢纽，西靠国家会展中心3.7平方公里的核心区。核心区分为31个地块出让，已全部开工建设。根据规划，虹桥商务区核心区总开发体量为550万㎡，地上建筑面积逾330万㎡，其中商务办公210万㎡，商业49万㎡，酒店30万㎡，会议展览9万㎡，文化娱乐10万㎡，住宅22万㎡，公共设施0.4万㎡；地下空间约220万㎡，按“高强度、全连通”理念打造。核心区2017年基本建成。

    根据虹桥商务区建成上海现代服务业的集聚区，上海国际贸易中心建设的新平台，面向国内外企业总部和贸易机构的汇集地，服务长三角地区、服务长江流域、服务全国的高端商务中心的功能定位，虹桥商务区核心区依托区位、交通和会展三大优势，以现代商贸、会展旅游、现代金融、信息服务、医疗健康等现代服务业为主打产业。吸引国内外企业总部和贸易机构进驻落户。按照核心区建成后的建筑体量，预计将引进功能性总部、贸易机构和投资机构、其他各类配套企业500-700家，集聚约11万商务（含商业）人员在核心区工作和生活，与之相伴的将有大量的商务配套需求。商务配套水平将直接影响区域品质和对企业进驻的吸引力。

     （二）现状分析

    1、开发建设如火如荼，企业和商务人员入驻逐年增长。虹桥商务区核心区正处于全面建设阶段，率先开工的虹桥天地和虹桥绿谷项目已基本建成，部分已交付使用。2014年下半年已有罗氏诊断、格兰富等一批功能性总部企业入驻，近千名商务人员办公。2015年到2017年三年内随着各项目的陆续完工，将会有大批企业用户到商务区落户，预计到2015年、2016年、2017年底在核心区工作生活的商务人员数为1.5万、6万、9.9万。

    2、需求的多样性和启动扶持的必要性。商务区的商务配套涵盖入驻企业及其商务人员在生活、商务、人文三个方面的需求，生活需求包括食、住、行、娱、购、学、医疗、健康、休闲和家务；商务需求包含办证办照、税务财务法务、贸易金融服务、信息化支持、行业聚集度、环境优化、交通配套等日常商务办公配套；人文需求包含社区文化、公共服务平台和精神关怀。全方位满足来自入驻企业和商务人员的多样化需求是一个复杂而系统的工程，需要管委会和所辖地政府以及开发商联手完善，并依托社会力量实现市场化配置。当前在商务配套启动阶段，政府要更多地发挥规划引导作用，做好公共服务配套，落实功能性配套，对无利、微利项目进行必要扶持，从而随着商务区人气日益集聚，带动社会力量加入。

    3、商务配套的迫切性。商务区核心区处在全面建设阶段，面临建设和企业入驻并存的局面。项目施工会一定程度影响环境、交通与公共秩序，影响区域形象以及入驻企业员工的感受。同时，由于入驻企业不多，人流密度低，消费需求难以达到服务提供商的盈亏平衡点，企业的商务配套在时间上会滞后，核心区迫切需要制订一整套商务配套发展行动计划和相应扶持激励政策。2014年5月7日，管委会会同闵行区政府发布了《关于支持虹桥商务区商业配套建设的扶持意见》，明确提出了商业配套建设的扶持对象、扶持内容、申报和审批程序，将有效地促进核心区的商业配套发展。

    二、指导思想和工作目标

    （一）指导思想

    以党的十八大和十八届三中、四中全会精神为指导，围绕建设上海西部中心、长三角CBD和世界一流现代商务区的目标，针对入驻企业和商务人员的生活需求、商务需求和人文需求，结合核心区开发建设时序不同阶段的特点，发挥好政府引导和市场配置的作用，切实有效地组织实施核心区商务配套，全力营造近悦远来的商务氛围，为实现市委市府对虹桥商务区的功能定位打好扎实的基础。

    （二）工作目标

    通过三年时间的商务配套建设，逐步实现核心区商务功能落地，完善生活、商务和人文等各项配套，满足核心区入驻企业和商务人员的需求，提升虹桥商务区品质，打造虹桥商务区品牌，为商务区招商引资提供有力支持。

2015年以完善基础配套为主，着力解决初期餐饮和便利店供需矛盾、交通指引不足、施工对办公环境影响等突出问题，积极建设生活服务和人文配套设施。2016年商业设施逐步入市，政府引导扶持与市场化配置相结合，基本建成商务配套体系，启动商务社区配套。2017年的目标是丰富和深化商务配套，随着企业入驻及商务人群导入数量增长，商务配套原则上转向市场化配置，商务配套发展的重点放在提升行业聚集度和区域人文配套方向，特别是区域文化建设和虹桥贸易论坛有助于提升商务区整体形象和知名度。

    （三）基本原则

    科学务实、实事求是。各项配套发展均应基于一整套科学合理的工作流程（包括调研、访谈、数据分析）提出措施方案，并根据可行性分析修正结论，要求每个配套发展均有合理的依据。

    基于需求、关注重点。各类配套发展均从未来入驻企业及其商务人员的需求出发，分阶段分重点，集中有限资源，着力满足突出、迫切的需求，尽力做到效果最大化。2015年主要针对迫切度非常高的生活配套，2016年主要针对各行业的商务配套，2017年进一步完善商务和人文配套。

    合理预测、适当超前。根据对各个项目交付入驻情况的把握，合理预测入驻商务人口，并通过需求模拟和调研掌握未来入驻商务人群的结构、需求特点及行为习惯，合理判断未来各时点的具体需求。考虑到配套开发建设时间与招商引资的谈判周期，配套发展应适当超前于商务人口入驻时点。

    政府引导、市场配置。针对盈利空间较大的配套，应最大程度地利用市场机制，通过自发、引导、激励等方式，发挥各项目开发商的资源优势和积极能动性，推出符合市场需求的配套。同时，管委会将主动承担公共服务配套，针对缺乏盈利能力但对于商务区发展有显著推动作用的配套，管委会将积极支持，提供必要的补贴，以最大程度地系统完善商务配套。

    定性、定量、定点、可行。为保证所有配套落到实处，避免资源浪费和效率低下，本行动计划应从实际操作层面出发，考虑各方面实际限制因素，落实配套的内容（定性）、规模（定量）、位置（定点）以及实施方案（可行）。

    三、主要任务

    （一）生活配套需求

    1、餐饮配套

    鉴于核心区发展初期（即2014-2015年）入驻企业和商务人员规模不大，总体需求量未能满足餐饮行业收益保本要求，餐饮企业入驻积极性不高。但针对年收入20万元以内白领和普通员工的餐饮配套的迫切度却非常高，为此管委会需要加以引导，鼓励开发商在项目建设中安排普通员工食堂配套，在一定阶段内给予贴补扶持，确保各开发商食堂计划如期实施，同时加大商务简餐、外卖便当、西餐、便利店、咖啡厅以及针对企业商务接待的高档精品餐饮的引进力度，政府实施专项补贴，以满足员工就餐多样化和入驻企业商务应酬的需求。

    到2016年，核心区入驻企业和人口可以达到餐饮行业基本入驻要求，主要让市场平衡供需矛盾。但针对不同餐饮类别，如特色餐饮、低利润餐饮，管委会应采取差别补贴政策加以扶持。

    2017年核心区发展基本趋于成熟，截至2017年底，核心区餐饮需求预计共50860㎡，其中高档精品餐饮需求4020㎡，美食广场10530㎡，普通员工食堂6940㎡，商务简餐20870㎡，便当外卖600㎡，西餐咖啡厅7900㎡。但由于核心区商务人员大幅增长，员工食堂需求增长较快，预计存在2200㎡的缺口，管委会需主动作为，争取开发商合作，辅以必要补贴，利用空余商业面积布置4-5个集中式员工食堂以及引进综合性美食街（城）业态加以补缺。

    2、居住配套

    根据预测，至2017年第四季度，在核心区工作的商务人员有4484户居住需求，年收入20万以内员工预计占比为27.3%（经验数值），由此分析，核心区对人才公寓的需求套数为1224户。管委会将通过二种方案解决白领的居住需求：

    （1）保障房代建回购方案，目前核心区北片区03地块旭辉项目含有5000㎡的代建保障房，建成后可由闵行区政府回收按人才公寓运营，管委会按规定补贴租户。

    （2）现有动迁房回购回租方案。由闵行区政府或者新虹街道回购或回租闲置的动迁用房，政府负责装修及运营，管委会负责租金补贴。

除此之外的剩余需求交由市场化解决，管委会将在一定范围内进行适度补贴。在居住配套补贴方面，主要是通过租金补贴、降低租金以及允许提取公积金缴纳房租的方式对租房人给予补贴；人才公寓按档次分类实行差异化的补贴政策。

    3、生活服务配套

    核心区消费类购物配套需求基本上能够被逐年开发的购物供应量所平衡，但在开发建设初期，即2014-2015年，以满足商办人士日常生活需求的便利店、药店、生鲜超市、电子用品店等存在入驻利益驱动不足的问题，管委会将给予一定的补贴扶持。预计2015年共需安排1810㎡生鲜超市、260㎡便利店、460㎡药店、20㎡书报亭等紧迫性购物需求。同时鼓励开发商引进体育用品、家政服务等非迫切性零售服务配套，从而全面提升核心区配套水平。核心区内的医疗配套实行市场化配置，引导开发商与相关牙医诊所、高端医疗商户、体检中心采取多形式合作加以引进，按照2016年1087㎡，2017年2160㎡的需求量化推进。

    4、休闲娱乐配套

    不断丰富区域内休闲娱乐业态的配套，既是解决商务人士业余休闲，入驻企业商务应酬以及会展人群的文化娱乐需求，也是商务区在非工作时间依然有足够的人气与人流的保证。区域内将建有6家影院，因供应集中，前期表现供过于求，但到2017年基本可以达到供需平衡。其他休闲娱乐配套将按照2015年2445㎡，2016年11148㎡和2017年12652㎡的需求规模配置，具体分类如下表：

    鼓励引导健身服务类企业积极入驻，特别是在2017年上、下半年的需求分别约1530㎡、1540㎡，应按市场化原则由开发商与相关健身中心达成协议长期合作。

    （二）商务办公配套

    1、商务服务配套

    针对入驻企业最为关注的办证服务、贸易服务、专业服务、贸易便利化措施、公共信息平台、行业相关集中度及行业协会等配套，管委会已经设立的企业服务中心将加强内部培训，提升服务水平，为入驻企业提供便捷、高效、人性化的办证服务，同时通过理顺与相关职能部门关系，尽可能地拓展其服务范围与功能。

    核心区将引入不同能级的会计事务所、律师行及各类咨询、征信、中介企业为入驻企业提供财务、法务、资信等服务。

    管委会将加快推进物流中心及保税园区建设，预期2014年推出物流用地出让，2015年投入建设，2016年试运行，2017年完成通关检验。引入海关、出入境等管理机构在核心区设点现场办公，相应出台贸易便利化措施，使虹桥商务区作为国际贸易中心的功能定位得以强化。

    适时筹建公共信息平台，汇集商务区各类信息数据，增加公务商务透明度，方便开发商和入驻企业掌握政策，了解区域信息，把握市场动态，从而帮助企业与市场同步调整营运计划。

    管委会还应通过调控手段，引导相关企业集中入驻，加强整合度，提升聚集度，既有利于形成规模效应和行业氛围，更有利于形成区域特色。同时支持相关企业成立行业协会，支持区内企业成立地区商会，充分发挥协会商会作用，加强行业内、区域内自律管理，促进企业间的业务开拓和交流发展。

    此外，管委会应配合相关职能部门做好社区服务中心，邮政网点的布局入驻。引导开发商为入驻企业和商务人员引入银行、快递等日常商务办公配套；督促开发商精心做好物业管理服务，为入驻企业营造良好的办公条件和经营氛围。

    2、信息智能化。

    商务区将全面落实智慧虹桥行动计划，光纤用户接入达到1Gbps的网速；4G移动网络全面覆盖；核心区WIFI全覆盖；实现商务区基础信息资源统一管理与共享，充分整合区域内政府、企业等在线服务资源；构筑智慧交通服务体系，停车场与指示智能化率达到100%，公共地下空间确保无盲区；构建商务区安全智能监控系统，可视化管理；搭建低碳商务区检测系统，实现智能检测碳排放量，把虹桥商务区建成智慧城市的样板。

    3、环境优化。

    鉴于核心区未来三年内工程建设和企业进驻同存的现状，管委会将主要从工地、景观与道路上进行整治。工地整治包括防尘设施，防噪声检测；景观整治包括河道治理，绿化修整；道路整治包括道路沉降与裂缝修护，下水排水系统维护。针对未来入驻企业和商务人员对公共绿地、公共休闲设施、休闲广场、人工水景的需求占比高达84.4%的调研数据，管委会还将在公共空间配套上下工夫，在公共绿地及空间布置景观雕塑小品等，提升商务区艺术氛围；绿地及水景相结合，打造怡人办公环境；景观步道，提倡步行，低碳生活；舒适的城市家具，提供舒适的户外休憩场所。

    4、交通配套。

    按照虹桥商务区公共交通三年行动计划，综合商务人员交通配套需求与开发商对交通配套建议，2015年着力落实设置交通引导标识、设置人行通道指示、短驳公交、出租车导入及建设出租车扬招点；2016年着力落实设置机场高铁报站提示，增设巴士站点，设置电子停车导视系统；2017年着力落实建设自行车租赁系统及通道与绿色能源车辆充电系统。为入驻企业和商务人员提供便捷出行、安全出行、绿色出行的交通配套。

    （三)人文生活配套

    1、社区文化。

    社区文化是虹桥商务区商务社区理念的重要实践，实现商务功能与社会功能的自然融合。社区文化建设有助于满足人们日常文化需求，有助于形成社区共同认知，增强社区归属感，提升社区凝聚力，也有助于进一步提升商务区的品质、形象和知名度。社区文化外在表现为艺术展览、社区社交活动、文化生活培训、室外演出、文化沙龙等。

    按照公共设施配置标准，核心区场馆配置面积也为商务区举办各类艺术展览和文体活动留出了较大的空间。管委会通过与区政府、街道主办、联办或提供公共绿地、公共活动空间和适当补贴的办法，联手或鼓励开发商、相关企业、社会团体在商务区开展丰富多样、多层次的文体活动、社区活动、艺术展览等，如中小型室外演出、社区运动会、白领相亲节等，丰富区域内商务人员的文化精神生活，加强区域内人员沟通和情感交流，提升社区归属感和凝聚力。适时在核心区通过主办大型艺术展览活动，承办上海市大型室外活动，举办大型节庆活动，如夏至音乐节等，提升区域文化气质，提升商务区形象和知名度，在2017年将结合虹桥商务区国际贸易中心定位组织举办虹桥贸易论坛，力争形成品牌和特色。

    2、人性化服务配套。

    随着商务人员不断导入及其对文化、体育公共需求的增长，管委会将加快推进体育设施和场馆的建设。2015年在绿地内落实健身步道与室外健身设施；2016年将建设室内体育馆与相关户外运动场地，满足区域运动需求。健身步道可沿河铺设，户外运动设施与绿地相连，已规划在云霞绿地建设两个篮球场。

    在公共文化阅读与信息共享场所方面，除了部分企业内部安排相关阅读室等配套外，在不考虑投资公共图书馆或信息分享中心的情况下，管委会将联合开发商利用地下连廊或者公共空间设置一些休闲阅览场所，以分散布点式让每个阅览中心与信息文化分享场地的人流量与受众面最大化。

此外，根据核心区办公楼宇建设和入驻时间节点，管委会规划在北11地块配套建设针对核心区居民和商务人员的幼托所。同时鼓励开发商和入驻企业在办公区域内设置母婴室、心理辅导室等，为商务人员提供人性化服务。

    四、保障措施

    （一）建立协同机制，实时监测，按需调整。

    以管委会为主导，与闵行区政府相关职能部门以及各开发商建立沟通、定访机制，实时了解各项目企业入驻情况、商务人员数量及结构、特点和需求。在组织实施行动计划过程中按进度抓落实抓推进，同时，视情况适时进行必要调整，力争使商务区整体商务配套实现供需平衡。

    （二）以项目资金带动项目管理。

    建立项目资金监督机制，明确政府支持资金的走向和扶持标准，规范操作流程，要求受支持企业按实际情况向管委会定期汇报实际实施情况，以便对支持效果作出评估，并作为调整下一年度支持力度的依据。

    （三）协调社会资源，争取各方支持。

    核心区的商务配套涉及商务、建设、交通、宣传、文化等方方面面，管委会积极协调与各职能部门的关系，争取各方支持，充分利用市、区二级资源向虹桥商务区倾斜，事半功倍地推进核心区商务配套。